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新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app：

　　1、拟定新利体育全站app文本：

　　物业新利体育全站app企业在拟定专业新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app文本时，可采用要求中标专业公司提供新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app文本的方式，用以减轻企业工作强度，调动专业公司发挥自身技术优势。

　　2、洽商新利体育全站app条款：

　　2．1划定新利体育全站app范围：

　　物业新利体育全站app企业在与专业新利体育全站app公司洽商新利体育全站app条款时，应首先就新利体育全站app新利体育全站app范围形成双方共识。

　　专业新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app约定的新利体育全站app范围，应以物业新利体育全站app企业投标方案专业分册承诺的范围相一至，并符合社区专业新利体育全站app需要。

　　2．2确定新利体育全站app质量：

　　物业新利体育全站app企业在与专业新利体育全站app公司就新利体育全站app新利体育全站app范围形成双方共识后，应在满足投标方案专业分册承诺的新利体育全站app质量基础上，采用高出承诺一些的要求，商定新利体育全站app质量条款。

　　2．3确定新利体育全站app管理程序：

　　为充分保证社区物业新利体育全站app得以有序展开，并达到减少干扰业户生活，保障新利体育全站app质量的要求，专业新利体育全站app公司应承诺尊守，物业新利体育全站app企业社区投标方案新利体育全站app管理程序，并以和物业新利体育全站app企业社区项目管理保持一至为双方圆满合作前题要件。

　　2．4适用投诉处置及新利体育全站app受理程序：

　　专业新利体育全站app公司同意使用物业新利体育全站app企业社区投标方案投诉处置程序，遵循首问新利体育全站app受理程序，培训职工掌握受理投诉及新利体育全站app申请。并按程序规定上报客户新利体育全站app区域管理人员或物业新利体育全站app值班室，减少严重投诉演变。

　　2．5新利体育全站app质量评价：

　　专业新利体育全站app公司同意采用客户满意及投诉记录查阅方式，评价新利体育全站app质量。由社区客户新利体育全站app部门承担，客户满意调查和统计业户投诉记录，并依此按月做出新利体育全站app质量评价。

　　2．6拟定新利体育全站app进场计划：

　　物业新利体育全站app企业与专业新利体育全站app公司新利体育全站app新利体育全站app时，应针对物业二手项目新利体育全站app管理接管进场特点，拟定新利体育全站app进场计划，配合物业新利体育全站app企业按约定时间准时开始提供约定新利体育全站app工作。

　　2．7协商结算方式：

　　物业新利体育全站app企业与专业新利体育全站app公司新利体育全站app新利体育全站app时，应就新利体育全站app费用结算日期、结算方式、未能达到新利体育全站app质量评价扣减计算方式、新利体育全站app费用结算审批程序，做出明确新利体育全站app约定。

　　2．8制订违约责任：

　　物业新利体育全站app企业在和专业新利体育全站app公司应就违反划定新利体育全站app范围、确定新利体育全站app质量、确定新利体育全站app管理程序、违反适用投诉处置及新利体育全站app受理程序、未能达到新利体育全站app质量评价标准违约责任新利体育全站app条款。促使专业公司认真履行新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app，承担新利体育全站app义务。并为物业新利体育全站app企业维护自身权益，做好法律判定依据。

　　3、拟定专业新利体育全站app新利体育全站app：

　　物业新利体育全站app企业与专业新利体育全站app公司就新利体育全站app条款内容取得一致时，可由企业邀请招标活动组织管理部门拟定新利体育全站app文本，并将本企业社区物业新利体育全站app接管进场日定新利体育全站app生效日期。

　　拟定新利体育全站app文本完成，报企业总经理审核、批准后，转交专业新利体育全站app公司总经理认可。约定签约时间、确定签约地点、寻问专业新利体育全站app公司出席签约代表职务，并做出相应安排。

　　4、新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app：

　　企业邀请招标活动组织管理部门，应在签约日上班后，做好签约新利体育全站app打印、装订，备好公章、检查签约场地符合签约环境后，邀请企业委派签约代表，在约定的时间与专业新利体育全站app公司代表新利体育全站app专业新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app。

　　社区业主监督：

　　物业新利体育全站app企业在承接二手项目新利体育全站app管理业务时，应该最大限度的将社区业主管理委员会，拉入社区新利体育全站app决策之中。

　　1、监督控制范围：

　　物业新利体育全站app企业可以选择最易引发新利体育全站app投诉的社区保安、保洁劳动密集型专业新利体育全站app，纳入业主参予社区管理监督控制范围，主动邀请做为评委参加全程招标活动。利用“知道越多、陷的越深，参予越多、埋怨越少”的心理学科定率，在评审专业新利体育全站app投标方案时，可积极诚恳的听取社区业主管理委员会的评选意见，并对其所做出的评选结论予以尊重。

　　对于其它专业性很强，又不容易与社区业主直接发生投诉纠纷的，新利体育全站app专业新利体育全站app项目，可不纳入社区业主监督控制范围。

　　2、监督控制与新利体育全站app管理关系：

　　在实行社区业主实施监督控制管理机制的物业二手社区，其物业新利体育全站app项目经理的管理权限将会受到不同程度的限制和约束。但与之对比形成的新利体育全站app投诉减少，对物业新利体育全站app企业来说，无疑算是一种表达诚信姿态，延长新利体育全站app期限，保证新利体育全站app约定收益的有效方法。

　　而且，在社区业主监督控制与物业新利体育全站app管理权限的所谓“对立”现象中，其本质只能说是一种心理对立，如果社区项目经理可以放松心态，使用换位思考方式，就会有效的缓和或化解双方所谓的“对立”立场，并在相对和谐轻松的环境中，履行社区物业新利体育全站app管理责任。

　　赋予社区客户新利体育全站app经理新利体育全站app质量评价责任：

　　为有效发挥客户新利体育全站app经理可以利用客户新利体育全站app人员网络，快速掌握社区新利体育全站app工作进展，了解社区业主投诉事由的优势，结合物尽其用、人尽其责新利体育全站app管理方法，物业新利体育全站app企业应当赋予社区客户新利体育全站app经理，承担专业新利体育全站app质量评价、编制评价报告责任。

　　赋予社区项目经理管理权力：

　　虽然物业新利体育全站app企业出于自身管理需要剥夺了社区项目经理，自主选择专业新利体育全站app新利体育全站app公司的权力。但也同样出于为了保证社区新利体育全站app管理得以有效落实，确保新利体育全站app质量达到新利体育全站app承诺标准，并对专业新利体育全站app过程实施同步监督，及时处置质量投诉，物业新利体育全站app企业应当赋予社区项目经理，对社区所有专业新利体育全站app行使决对工作管理权力。用以随时发现并迅速解决违反专业新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app规定事宜，维护企业及社区业主合法权益。

　　利用财务结算约束社区专业新利体育全站app质量：

　　物业新利体育全站app企业应在社区项目建立完善的，专业新利体育全站app费用结算审批工作程序，用以约束专业新利体育全站app公司重视新利体育全站app质量。

　　其工作程序可为：

　　1、专业新利体育全站app公司在新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app约定结算日期前3天，向社区项目（物业）值班室提交当月/季新利体育全站app费用结算申清；

　　2、由社区项目（物业）值班室按专业新利体育全站app分类，通知工程、保安、保洁、绿化新利体育全站app部门经理/主管签暑结算意见。

　　3、由社区项目（物业）值班室通知客户新利体育全站app经理，审核专业部门经理/主管签暑结算意见，查验、统计投诉记录，做出新利体育全站app质量评价，签暑结算评价意见；对质量评价未能达到新利体育全站app约定标评的结算申请，在做出展缓予以结算决定后，应将决定意见连同投诉记录一并由社区项目（物业）值班室打回申请企业，限期（2天）拿出整改方案，进入再次审批程序。

　　4、在客户新利体育全站app经理做“合格”新利体育全站app质量评价后，应当面向社区项目经理汇报专业新利体育全站app质量审核意见，并请社区项目经理签暑结算批示。

　　5、客户新利体育全站app经理在取得社区项目经理签暑结算批示后，应将批示交社区项目（物业）值班室，通知专业新利体育全站app公司按项目经理批示到财务部门办理费用结算业务。

　　6、社区财务人员在逐项审核社区项目专业经理/主管、社区客户新利体育全站app经理、社区项目经理签暑意见符合程序规定，对照新利体育全站app结算约定日期、金额无误后，方可索要新利体育全站app发票、支付结算费用。

　　7、未获得结算同意批准的，由其专业公司代表领取批示意见后，接“意见”限时拿出整改方案，进入社区质量不合格处罚审批工作程序。

　　建立社区质量不合格处罚管理制度：

　　物业新利体育全站app企业应根据与各专业新利体育全站app公司新利体育全站app的新利体育全站app新利体育全站app新利体育全站app，建立建立社区质量不合格处罚管理制度，并依此决定对未达到约定新利体育全站app质量的，专业新利体育全站app公司予以施适当过失经济处罚。

　　社区项目经理在行使过失经济处罚权时，应注意给保持签约新利体育全站app公司留有继续履行新利体育全站app的经济基础，并特别应该优先考虑社区保安、保洁低收入人员获得劳动报酬权益依法得到保障。

　　具体操作方式：

　　在签约新利体育全站app公司存在轻微质量过失时，其处罚额度应控制在，佣金额度的3%左右。在使其受到警示处罚后，达到促使做出整改响应，提高新利体育全站app质量的目的。

　　在签约新利体育全站app公司存在较大质量过失时，其处罚额度应控制在，佣金额度的8%之内。在使其受到较大处罚后，达到促使做出更换项目现场负责人，及时开展对应培训，做出积极整改响应，提高新利体育全站app质量的目的。

　　在签约新利体育全站app公司存在重大质量过失时，在不考虑更换专业新利体育全站app公司的前题下，依据双方新利体育全站app，做出相应处罚。在处罚额度超过当次结算佣金时，可采用分期抵扣处罚金额。必要时在报请物业新利体育全站app企业总经理批准后，可采取向专业新利体育全站app公司施加力，并在做出继续许可承担社区新利体育全站app意见后，要求受到处罚新利体育全站app企业同意，在未足额扣除处罚金额前，由社区项目部直接发放无过失职工工资，用以稳定职工队伍，保证社区新利体育全站app不受处罚影响的目的。

　　专业新利体育全站app公司社区新利体育全站app负责人应在，职工工资厂审批表上签字，确认代发数额，以便日后进行财务核对。

　　社区项目部在采用直发工资方式时，可要求专业新利体育全站app公司提供职工工资统计表单，并加盖公章。社区项目客户新利体育全站app经理应审核扣除过失职工相应工资后，方可上报项目经理签暑同意发放批示。